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大发pk10遗漏:“农地”抵押贷款试点如何行稳致

文章来源:网络    发布时间:2018-11-23  【字号:      】

编者按:

银行机构对农地贷款积极性不高,根本原因是农地贷款抵押权的实现存在困难。一方面,对农村承包土地的经营权处置缺乏处置方法和依据;另一方面,农村承包的土地经营权变现能力差和没有科学的土地价值评估方法,也对处置抵押物形成了硬性制约。

2016年,我国启动“农村承包土地的经营权抵押贷款”(以下简称“农地贷款”)试点工作,从试点地区的情况看,农地贷款盘活了农村资源,较好满足了涉农企业和种植大户的资金需求。但试点工作也面临不少实践阻碍和法律困境。近期,《金融时报》记者对湖南省岳阳县的农地贷款情况进行了调查。

岳阳县是湖南省8个农地贷款全国试点县(市)之一。截至2018年9月末,该县完成确权颁证10.85万户,颁证率81%;耕地流转面积38.62万亩,完成农村承包土地的经营权移转交易2136笔16566万元;县内9家银行机构全部参与试点工作,累计投放农地贷款786笔28986.8万元,余额23179.56万元;家庭农场、专业大户、农民合作社、农业产业化龙头企业贷款额21433.86万元,占比92.47%,农户贷款额1745.7万元,占比7.53%。县政府出资2200万元,放大10倍设立农地贷款风险补偿基金。

调查发现,银行机构对农地贷款积极性不高。该县有两家国有控股商业银行,3年试点期内各发放贷款1笔,金额分别为5万元和17万元。全县多数银行机构农地贷款余额出现负增长,约三成银行机构在2017年至2018年未再发放新的农地贷款。截至9月末,农商行系统在农地贷款总额中占比43.30%,而个别银行的农地贷款余额已归零。

调查中,贷款人反映,农村承包土地经营权在农地贷款中普遍只是作为辅助的抵押手段,银行为了防控风险,通常要求追加房产抵押或保证人保证等其他担保措施。截至9月末,该县农地贷款余额2317.56万元,其中以农村承包土地的经营权作为单一抵押的贷款49笔520万元,占比分别为10.42%、2.24%。

产生上述问题的原因,归根结底是农地贷款抵押权的实现存在困难。9家参与试点工作的银行机构对农村承包土地的经营权处置有疑问,均缺乏处置方法和依据;农村承包的土地经营权变现能力差和没有科学的土地价值评估方法,对处置抵押物形成了硬性制约。

上升到法律层面,农地贷款抵押权实现难,主要原因包括以下四点。

一是农村承包土地经营权流转受限。《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条、第九条、第十三条、第十八条对于土地流转的受让用途、受让期间、受让人、受让程序等有明确规定。这些规定,客观上使得银行在实现债权的过程中处于被动地位,对土地经营权的管理受土地经营合同、承包人和发包人制约,不利于农村土地的流转。

二是农地经营权拍卖受限。《财政部关于印发银行抵债资产管理办法的通知》第五条、第十八条至第二十一条则对“拍卖”这一处置方式做了严格限制,在用“两权”抵押物作为抵债财产时,就有“原则上应采用有保留价拍卖的方式”处置;“原则上不得对外出租”等系列规定,这就限制了银行处置土地经营权的能动性,增加了处置难度。

三是农地贷款试点相关制度时效受限。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂大发时时彩计划行办法》的调整对象和时效仅限于试点对象和试点期间,如果不衔接《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》(以下简称物权法、担保法)的相关规定,在试点期结束之后,根据上位法优于下位法的原则,《试点暂行办法》中的对于土地经营权可抵押的规定将不再适用,增大了农地贷款后期管理难度。

四是司法救济途径受限。因农地经营权抵押处置存在立法空白,即便银行将农地经营权的处置纠纷诉至法院,法院也难以通过法律作出裁定,执行也存在相当难度。如湖南省桃江县已发放的5万元农地抵押贷款,由于金融机构与其他抵押权人之间权利主体的法律效力次序不明晰,导致对其抵押物处置困难。

为了让农地贷款试点工作更好地进行,业内人士给出建议。

一、构建农地贷款的法律体系

明确土地经营权的法律定位。全国人大暂时调整实施物权法、担保法的相关决定,为推进农村土地制度改革提供了空间,但调整实施毕竟有时间和空间的限制,为保证农地贷款在今后的长足发展,仍需为其寻求合适的部门法定位,以立法形式确立土地经营权的用益物权属性,赋予土地经营权的抵押担保职能,为农地贷款提供法律支撑。

完善《农村土地承包法》,明确农地贷款的效力。修改《农村土地承包法》中土地使用、承包、经营权的定义,确定农地贷款的合法性,规定农地贷款的主体、条件、用途以及土地经营权取得方式等具体内容,为银行农地贷款的发放提供法律指引。

出台《农村承包土地的经营权抵押贷款管理办法》。主要包括:一是禁止改变流转土地经营权的农业用途,从根本上防范和杜绝改变土地用途的风险,保障农民在农村集体经济组织的成员权和生存基础。二是制定并发布抵押合同的格式文本,明确抵押合同的内容。抵押合同必须包含以下条款:抵押人主体资格条款;抵押权的情况和抵押期限;土地经营权抵押的地点、数量、登记、使用状况、价值评估、期限等事项;抵押担保范围,可约定担保范围涵盖大发快三预测土地上的附着物;抵押权消灭和行使;抵押权实现的限制性规定,主要明确不得转变原土地的农业用途;争议解决纠纷渠道。以仲裁方式为主,法律诉讼为最后途径。三是增加抵押权消灭的条款,包括:抵押权因债权得以清偿而消灭;抵押权因抵押存续期届满而消灭;抵押权因超过经营权期限而消灭。对于第三类情形,应明确解决措施和救济途径,增强银行开展农地贷款的信心。

二、构建农地贷款的市场体系

构建农村土地产权交易平台,为抵押权人实现债权畅通渠道。目前,农村土地产权交易平台尚未成熟,土地流转市场尚未健全,土地流转率低,不利于解决农村承包土地的经营权变现和抵押权实现。已有平台的,政府应加大扶持力度,由土地流转平台对土地流转进行规范化管理,包大发快三遗漏括土地流转信息的搜集、审核、发布,流转过程的专业化指导以及流转后的土地用途和权益保障管理等。

建立专业的土地价格评估机制。通过政府引入专业性评估机构来构建土地经营权评估机制,由专业性评估机构对抵押土地进行科学合理评估并出具评估报告,政府依据此报告制定、公布各地农村土地经营权抵押融资的基准价格,供商业银行参考。

建立强制管理机制,设立农村资产经营管理公司。在政府支持和农村经济集体组织协作配合下,设立农村资产经营管理公司,在转让农地经营权、强制拍卖而无人受让的情况下,委托农村资产管理公司对抵押财产实施管理,管理所得收益由抵押权人优先受偿。

三、构建农地贷款的监管体系

建立抵押物监管体系。坚守耕地红线,杜绝“农地非农化”。政府应对违法违规用地行为加强监管,防止耕地被破坏,并鼓励、扶持规范用地的经营主体。同时,应明确规定在土地经营权抵押贷款实现时,保留农户与村民集体组织之间的土地承包关系不变,以维护农权。

完善救济解决机制。农地贷款的救济途径可以选择协商、仲裁解决,也可向法院寻求救济。允许银行根据合同约定,及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼,通过法院公开拍卖农村承包土地的经营权来保障债权。拍卖价格由市场决定,以便形成公允的农地经营权处置价格。

建立风险补偿和分散机制,完善风险防火墙机制。鼓励和引导担保公司和保险公司共同介入,增加涉农保险类别,规范农业保险机制,为农村土地经营权抵押提供风险分散机制。同时加大扶持力度,给予一定的政策扶持,激发保险公司和担保公司的积极性、主动性和创造性。完善风险补偿机制,政府主导建立农地贷款风险补偿基金,明确基金补偿的情形条件,为银行可能出现的亏损提供资金补偿。




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